ASIAKASKERTOMUS
Miten 30 vuotta täyttänyt asuntosäätiö hyödyntää paikkatietoa keskeisen osan toimintaansa
Jo kolmenkymmenen vuoden ajan, Yrjö ja Hanna Kodit on rakentanut koteja tarkoituksenmukaisesti: yhteisöllistä, esteetöntä ja kestävää asumista noin 20 paikkakunnalla ympäri Suomea, Helsingistä Rovaniemelle.
Nykyään säätiö toimii kahden tehtävän varassa yhtä aikaa. Suuri osa sen nykyisestä kiinteistökannasta, mukaan lukien asumisoikeusasunnot (ASO) ja senioriasuminen, perustuu omakustannusperiaatteeseen voiton tavoittelun sijaan: vuokrien on katettava rahoitus, ylläpito, käyttö ja tulevat korjaukset. Sen sijaan uudemmat, rahastopohjaiset kehityshankkeet kilpailevat avoimilla markkinoilla, joilla tuotto, kysyntä ja kaupallinen kannattavuus ratkaisevat, toteutuuko hanke ylipäätään.
Molempien mallien menestyksekäs hoitaminen edellyttää sellaista markkinaymmärrystä, jota taulukkolaskentaohjelmat ja rakennuttajien toimittamat oletukset eivät aina pysty tarjoamaan luotettavasti. Vahva sijaintitietoon perustuva yritystoiminta nousee näin ollen keskeiseksi osaksi säätiön kehitystyötä ja strategiaa.
Asiakas:
Yrjö ja Hanna Kodit
Käyttötapaus:
Yli 1000 asunnon salkun optimointi
Teollisuus:
Kiinteistökehitys ja -varallisuuden hallinta
Datavetoisesta työskentelytavasta tulee toiminnan kiinteä osa
YHTEENVETO
Kun kehityspäätökset pohjautuvat markkinadataan, Yrjö ja Hanna Kodit pystyy arvioimaan mahdollisuuksia nopeammin ja huomattavasti tarkemmin.
- Nopeampia go/no-go-päätöksiä uusista hankkeista. Asuntojakauma testattuna aitoa paikallista kysyntää vasten.
- Koko rakennuksen vertailua, ei vain yksittäisten asuntojen arvailua.
- Vertailukelpoista benchmarkkausta ASO-kohteiden välillä. Tuotto-oletukset perustuvat ajantasaisiin markkinavuokriin.
- Näkyvyys kilpailevaan tarjontaan, nyt ja tulevaisuudessa.
HAASTE
Asuntokehityksen kallein kysymys
Tarjous saapuu pöydälle. Sijainti, suunniteltu rakennus, asuntojakauma, rakennuskustannukset. Kysymys vaikuttaa yksinkertaiselta: kannattaako tänne rakentaa?
Hyvä vastaus vaatii kymmenkunnan liikkuvan osan hallintaa samanaikaisesti: minkä vuokratason sijainti todella kestää, millaiset palvelut ja infrastruktuuri aluetta ympäröivät, mitä kilpailevaa tarjontaa on jo lähistöllä, mitä on tulossa seuraavaksi, millainen asuntojakauman pitäisi olla ja saavuttaako hanke tavoitellun tuoton.
Perinteisesti kuva koottiin käsin: rakennuttajan toimittamat tiedot, sisäiset kustannuslaskelmat, manuaalisesti rakennetut vuokraoletukset ja taulukkolaskenta, joka piti kaiken kasassa. Se toimi, mutta lepäsi oletuksilla, joita oli vaikea todentaa. Ja siinä vaiheessa, kun analyysi valmistui, sen taustalla oleva markkinakuva oli jo todennäköisesti ehtinyt vanhentua.
Haasteena on, että Yrjö ja Hanna Kodin salkku ei käyttäydy kuin yhtenäinen sijoitussalkku. Senioriasuminen ei ole verrattavissa tavalliseen vuokra-asuntokantaan. ASO-kohteet noudattavat omaa logiikkaansa, ja niitä pitää verrata muihin ASO-kohteisiin, ei markkinavuokra-asuntoihin. Rakennukset eroavat toisistaan iän, kunnon ja sääntelykehyksen suhteen. Markkinavertailu, joka ei huomioi näitä eroja, ei ole vain epätarkka, vaan harhaanjohtava.
Markkina muuttuu koko ajan kilpailullisemmaksi, ja se tarkoittaa, että meidän on hyödynnettävä kaikki saatavilla oleva data. CHAOS antaa meille näkyvyyden, jota tarvitsemme tehokkaiden ja tulevaisuuteen katsovien päätösten tekemiseen, ja yhtä tärkeää on, että he työskentelevät rinnallamme. Yhteistyömme heidän kanssaan on tiivistä."
Petri Kokkonen
CEO of Yrjö ja Hanna Kodit
RATKAISU
Yksiöitä vai kolmioita? Paikkadata vastaa kysymykseen
CHAOS antaa Yrjö ja Hanna Kodille kokonaisvaltaisen näkymän arvioitaviin markkinoihin: vuokratasot alueittain ja asuntotyypeittäin, vertailukelpoiset kohteet, väestörakenne, palvelut ja saavutettavuus, kilpaileva tarjonta sekä tontit ja rakennusoikeudet.
Sovellettuna kehityshankkeen arviointiin, tämä muuttaa analyysin luonnetta kolmella tavalla:
Kannattavuusarviosta tulee näyttöön perustuva: sen sijaan, että lähdettäisiin arvioiduista vuokrista, tiimi näkee, mitä paikallinen markkina tällä hetkellä kestää asuntotyypeittäin, ja rakentaa perustelut siitä eteenpäin. CHAOSin sijaintiraportit (AI report) muuttaa tämän markkinakuvan jaettavaan muotoon, valmiina sisäiseen keskusteluun ja päätöksentekoon. Koko rakennus voidaan arvioida yhtenä kokonaisuutena: hanke ei ole yksi asunto. Se on yhdistelmä eri asuntotyyppejä, joista kukin kohtaa oman paikallisen markkinansa. Kun suunnitellun rakennuksen vuokra- ja tulo-oletuksia verrataan ajantasaisiin markkinatasoihin asuntotyypeittäin eriteltynä, tulos on huomattavasti rehellisempi kuin asuntojen arvioiminen erikseen.
Vaihtoehtoja voidaan testata sen sijaan, että niistä väiteltäisiin: enemmän yksiöitä vai enemmän kolmioita? Pienempi keskikoko vai vähemmän asuntoja korkeammalla laatutasolla? Kukin ratkaisu tuottaa erilaisen yhdistelmän markkinasopivuutta, käyttöastepotentiaalia, vuokratuloa ja tuottoa. Kun näitä voi verrata aitoon kysyntädataan, harkinnanvarainen päätös muuttuu vertailuksi.
Nykyisen salkun kohdalla sama periaate toimii toisin päin: vertailuryhmä on määriteltävä oikein, ennen kuin kohde voidaan leimata markkinatasoa korkeammaksi tai matalammaksi. ASO verrattuna ASO:on. Senioriasuminen verrattuna senioriasumiseen. Juuri tämä tarkkuus tekee salkun seurannasta merkityksellistä organisaatiolle, jonka kohdevalikoima on tällainen.
TULOS
Parempia kysymyksiä, nopeammin vastattuna
CHAOSin avulla tiimi pystyy nyt:
- Arvioimaan, kannattaako suunniteltua hanketta ylipäätään tutkia tarkemmin, ennen kuin analyysiin käytetään aikaa.
- Perustamaan vuokraoletukset ajantasaiseen, sijaintikohtaiseen markkinadataan.
- Testaamaan vaihtoehtoisia asuntojakaumia aitoa paikallista kysyntää vasten.
- Vertaamaan koko suunniteltua kohdetta olemassa olevaan tarjontaan asuntotyypeittäin. Ymmärtämään kilpailevan tarjonnan, sekä nykyisen että tulevan.
- Vertaamaan ASO- ja erityiskohteita aidosti vertailukelpoisia kohteita vasten.
Myös työtapa on yhtä tärkeä kuin alusta itse. Yrjö ja Hanna Kodit ja CHAOS eivät toimi etäisenä toimittajasuhteena, vaan kehittävät yhdessä, niin läheisesti että tuote muotoutuu jatkuvasti niiden päätösten mukaan joita tiimi todella kohtaa.
Harkinta ratkaisee näissä hankkeissa edelleen. Kolmen vuosikymmenen asumisosaamista ei korvaa mikään dashboard. Mutta se harkinta lähtee nyt liikkeelle siitä, mitä markkinalla todella tapahtuu, ja juuri se on koko pointti.